Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να είναι πολύ καλή απόφαση, αλλά η αγορά ανταμείβει όσους προσέχουν. Οι τιμές των αγγελιών συχνά αντανακλούν αυτό που ελπίζει να πάρει ο πωλητής και όχι αυτό που αξίζει το ακίνητο. Ένας φάκελος που φαίνεται πλήρης μπορεί να κρύβει μια αυθαίρετη επέκταση, ένα ασαφές όριο ή έναν συνιδιοκτήτη που κανείς δεν ανέφερε. Στα νησιά, και ειδικά στη Μύκονο, η απόσταση ανάμεσα στην τιμή και την αξία μπορεί να είναι μεγάλη, όπως και το κόστος ενός λάθους.
Παρακάτω θα βρείτε τι είναι η ανεξάρτητη εκτίμηση, ποιοι είναι οι βασικοί έλεγχοι πριν από μια αγορά και πώς δένουν μεταξύ τους.
Η αξία δεν είναι το ίδιο με την τιμή
Όταν αγοράζετε ακίνητο, μετράνε δύο αριθμοί:
- Η αγοραία αξία: η τιμή στην οποία θα συμφωνούσαν ένας πρόθυμος αγοραστής και ένας πρόθυμος πωλητής, και οι δύο σωστά ενημερωμένοι και χωρίς πίεση.
- Η ζητούμενη τιμή: ό,τι έγραψε στην αγγελία ο πωλητής ή ο μεσίτης.
Μπορεί να είναι κοντά, μπορεί και πολύ μακριά. Η ανεξάρτητη εκτίμηση σας δίνει τον πρώτο αριθμό, από κάποιον που δεν έχει κανένα συμφέρον να γίνει η πώληση. Αυτό είναι το ουσιαστικό. Ο μεσίτης πληρώνεται όταν κλείσει η πώληση. Η εκτίμηση του πωλητή γράφεται για τον πωλητή. Μια εκτίμηση που παραγγέλνετε εσείς δουλεύει μόνο για εσάς.
Η εκτίμηση δεν χρησιμεύει μόνο στη διαπραγμάτευση. Στηρίζει ένα αίτημα δανείου, τη μοιρασιά μιας κληρονομιάς, έναν διακανονισμό διαζυγίου ή μια διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών. Δίνει επίσης στον ιδιοκτήτη ένα ρεαλιστικό σημείο εκκίνησης πριν βγάλει το ακίνητο στην αγορά.
Ποιος μπορεί να εκτιμήσει ακίνητο στην Ελλάδα
Στην Ελλάδα υπάρχει επίσημο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών, που τηρεί το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών βάσει του ν. 4152/2013, με δυνατότητα αναζήτησης στο valuers.gov.gr. Μητρώο εκτιμητών τηρεί και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ). Όταν αναθέτετε μια εκτίμηση, ρωτήστε αν ο εκτιμητής είναι εγγεγραμμένος σε κάποιο από αυτά και ποια μέθοδο θα χρησιμοποιήσει.
Μια καλή έκθεση εκτίμησης εξηγεί πώς κατέληξε στο αποτέλεσμα. Περιγράφει το ακίνητο όπως είναι στην πραγματικότητα και όχι όπως το περιγράφει η αγγελία. Παραθέτει τις συγκρίσιμες πωλήσεις ή τα άλλα στοιχεία που χρησιμοποίησε, δηλώνει τις παραδοχές της και σημειώνει ό,τι περιορίζει το συμπέρασμα, όπως χώρους που δεν ήταν δυνατό να ελεγχθούν.
Οι έλεγχοι πριν την αγορά
Η εκτίμηση σας λέει πόσο αξίζει το ακίνητο. Ο έλεγχος σας λέει αν μπορείτε να το αγοράσετε με ασφάλεια. Στην Ελλάδα, τον νομικό έλεγχο τον κάνει δικηγόρος και τον τεχνικό μηχανικός, και οι δύο πρέπει να συνεργάζονται.
Τίτλοι και Κτηματολόγιο
Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους του πωλητή: τη σειρά των ιδιοκτητών, υποθήκες και άλλα βάρη, εκκρεμείς διεκδικήσεις και αν πωλούν όλοι οι συνιδιοκτήτες. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αντικαθιστά σταδιακά το παλιό σύστημα των υποθηκοφυλακείων σε όλη τη χώρα. Η εγγραφή του ακινήτου στο Κτηματολόγιο πρέπει να συμφωνεί με τους τίτλους και με την πραγματικότητα: ίδια όρια, ίδιο εμβαδόν, ίδιοι ιδιοκτήτες. Οι αποκλίσεις είναι συχνές, ειδικά στα νησιά, και διορθώνονται πολύ πιο εύκολα πριν από την πώληση παρά μετά.
Άδειες και αυθαίρετα
Σύμφωνα με το άρθρο 83 του ν. 4495/2017, για τη μεταβίβαση ακινήτου απαιτούνται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού. Η βεβαίωση πιστοποιεί ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, ή ότι όσες υπάρχουν έχουν τακτοποιηθεί. Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες και από την 1η Ιανουαρίου 2022 εκδίδεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Εδώ σκοντάφτουν πολλές αγορές. Ένα επιπλέον δωμάτιο, ένα κλεισμένο μπαλκόνι, μια πισίνα ή ένας ξενώνας χωρίς άδεια μπορεί να σταματήσει ή να καθυστερήσει τη μεταβίβαση, ή να χρειαστεί τακτοποίηση με έξοδα του αγοραστή. Ζητήστε από τον μηχανικό να συγκρίνει το κτίριο με την άδεια και τα σχέδια, και όχι απλώς να σας πει ότι η βεβαίωση μπορεί να εκδοθεί.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
Σύμφωνα με το άρθρο 12 του ν. 4122/2013, για την πώληση απαιτείται έγκυρο ΠΕΑ. Η ενεργειακή κατηγορία πρέπει επίσης να αναγράφεται σε κάθε αγγελία. Αν η αγγελία δεν τη δείχνει, ρωτήστε γιατί.
ΑΦΜ και πρακτικά ζητήματα
Κάθε αγοραστής, Έλληνας ή ξένος, χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ. Όσοι αγοράζουν από το εξωτερικό πρέπει επίσης να οργανώσουν πώς θα έρθουν τα χρήματα. Πρέπει ακόμη να αποφασίσουν αν θα υπογράψουν οι ίδιοι ή με πληρεξούσιο, και ποιος θα τους εκπροσωπήσει την ημέρα του συμβολαίου.
Μύκονος και νησιά
Τα ακίνητα στα νησιά θέτουν τα ίδια νομικά ερωτήματα με την υπόλοιπη Ελλάδα, αλλά συνήθως πιο έντονα:
- Πολεοδομικοί κανόνες. Πολλά νησιωτικά ακίνητα βρίσκονται εκτός σχεδίου, όπου οι όροι δόμησης διαφέρουν και οι άδειες θέλουν ιδιαίτερα προσεκτική ανάγνωση.
- Προσθήκες και επεκτάσεις. Δωμάτια, βεράντες και πισίνες που προστέθηκαν με τα χρόνια είναι συνηθισμένα. Το καθένα πρέπει να συμφωνεί με την άδεια ή να έχει τακτοποιηθεί σωστά.
- Πρόσβαση και όρια. Τα αγροτεμάχια μπορεί να έχουν ασαφή πρόσβαση και όρια που δεν ταιριάζουν με το Κτηματολόγιο.
- Στοιχεία για την εκτίμηση. Στη Μύκονο οι τιμές διαφέρουν πολύ ανάλογα με τη θέση, τη θέα και την άδεια. Οι συγκρίσιμες πωλήσεις θέλουν προσεκτική προσαρμογή, και οι τιμές των αγγελιών λένε λίγα.
- Ισχυρισμοί για εισόδημα. Αν ο πωλητής στηρίζει την τιμή στα έσοδα από ενοικίαση, ρωτήστε πώς τεκμηριώνονται και αν το ακίνητο είναι σωστά καταχωρισμένο για βραχυχρόνια μίσθωση.
Τίποτα από αυτά δεν σημαίνει ότι η αγορά σε νησί είναι κακή ιδέα. Σημαίνει ότι οι έλεγχοι θέλουν περισσότερο χρόνο και η εκτίμηση περισσότερα στοιχεία.
Όταν εκτίμηση και έλεγχος δουλεύουν μαζί
Τα πιο χρήσιμα αποτελέσματα βγαίνουν όταν εκτιμητής, δικηγόρος και μηχανικός ανταλλάσσουν πληροφορίες. Μια άδεια που λείπει επηρεάζει την αξία. Το κόστος μιας τακτοποίησης πρέπει να αφαιρεθεί από την τιμή. Ένα πρόβλημα στα όρια μπορεί να αλλάξει το τι ακριβώς αγοράζετε. Όταν τα ευρήματα συγκεντρώνονται πριν γίνει προσφορά, ο αγοραστής διαπραγματεύεται με βάση γεγονότα και όχι ελπίδες. Αν τα γεγονότα είναι άσχημα, μπορεί να αποχωρήσει νωρίς.
Διαμεσολάβηση όταν τα πράγματα κολλάνε
Κάποια ζητήματα ακινήτων δεν είναι καν αγορές: κληρονομιές μοιρασμένες ανάμεσα σε συγγενείς, συνιδιοκτήτες που δεν συμφωνούν πια, μια πώληση που κόλλησε σε μια διαφωνία για την αξία. Εδώ μια αντικειμενική εκτίμηση και ένα ουδέτερο πρόσωπο που κατευθύνει τη συζήτηση συχνά πετυχαίνουν περισσότερα από τα εξώδικα.
Η δική μας υπηρεσία
Η εκτίμηση και διαμεσολάβηση ακινήτων που προσφέρουμε δίνει μια ανεξάρτητη εικόνα για το πόσο πραγματικά αξίζει ένα ακίνητο, στην Αθήνα και σε όλη την Ελλάδα. Συντονίζουμε επίσης τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο και τον μηχανικό, ώστε οι έλεγχοί τους να γίνονται πριν από την απόφασή σας και όχι μετά. Για ιδιοκτήτες που δεν θα μένουν μόνιμα στο ακίνητο, συνδυάζεται με τη διαχείριση ακινήτων και φύλαξη κλειδιών.
Αν σκέφτεστε αγορά, πώληση ή ένα οικογενειακό ζήτημα ακινήτου στην Ελλάδα, επικοινωνήστε μαζί μας ή καλέστε στο +30 690 856 0514. Πείτε μας για το ακίνητο και την απόφαση που έχετε μπροστά σας, και θα σας πούμε τι πιστεύουμε ότι πρέπει να ελεγχθεί πρώτα.
Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Κάθε αγορά χρειάζεται δικό της δικηγόρο και μηχανικό. Πηγές: ν. 4152/2013 (Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών, valuers.gov.gr)· ν. 4495/2017, άρθρο 83· ν. 4122/2013, άρθρο 12· Ελληνικό Κτηματολόγιο (ktimatologio.gr).