Εκτίμηση και διαμεσολάβηση ιδιωτικών ακινήτων στην Αθήνα και σε όλη την Ελλάδα — προσδιορίζουμε πόσο αξίζει πραγματικά ένα ακίνητο, ελέγχουμε ότι είναι αυτό που φαίνεται και φέρνουμε κοντά τις δύο πλευρές μιας συναλλαγής.
Η εταιρεία μας διαθέτει πολυετή εμπειρία στη διαμεσολάβηση ιδιωτικών ακινήτων. Σύμφωνα με τις επιθυμίες σας και για λογαριασμό σας, μπορούμε να ελέγξουμε το ακίνητο που κατέχετε — κατοικία, οικόπεδο, κτήμα, εμπορικό κέντρο ή οτιδήποτε άλλο — ώστε να έχετε ακριβή εικόνα της αξίας του, και να σας φέρουμε σε επαφή με υποψήφιους αγοραστές από την Ελλάδα ή το εξωτερικό.
Τι αξίζει ένα ακίνητο και σε τι τιμή προσφέρεται
Κάθε ελληνικό ακίνητο έχει δύο αριθμούς, και η σύγχυσή τους είναι το πιο συνηθισμένο και το πιο ακριβό λάθος που βλέπουμε.
Η αντικειμενική αξία είναι το ποσό που ορίζει το κράτος με βάση τη ζώνη, την επιφάνεια, τον όροφο, την παλαιότητα και μια σειρά συντελεστών. Με αυτήν υπολογίζονται ο φόρος μεταβίβασης, ο ετήσιος φόρος ακινήτων και οι φόροι κληρονομιάς. Είναι αριθμητική και δεν λαμβάνει υπόψη αν το κτίριο είναι όμορφο ή αν οι γείτονες είναι δύσκολοι.
Η εμπορική αξία είναι αυτό που θα πληρώσει πραγματικά ένας πρόθυμος αγοραστής φέτος. Σε περιοχές της Αθήνας οι δύο αριθμοί έχουν απομακρυνθεί πολύ, και προς τις δύο κατευθύνσεις. Μια εκτίμηση που αναφέρει τον έναν και τον ονομάζει άλλον δεν είναι εκτίμηση.
Προσδιορίζουμε την εμπορική αξία με βάση συγκρίσιμες πραγματοποιημένες συναλλαγές και όχι συγκρίσιμες ζητούμενες τιμές — οι τιμές των αγγελιών δείχνουν τι ήλπιζαν οι πωλητές, όχι σε τι τιμή έκλεισε η συναλλαγή — και την τοποθετούμε δίπλα στην αντικειμενική αξία, ώστε να βλέπετε τη φορολογική συνέπεια κάθε τιμής πριν συμφωνήσετε.
Τι περιλαμβάνει ο έλεγχος ενός ακινήτου
Τίτλοι και βάρη
Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, πώς απέκτησε την ιδιοκτησία και τι είναι καταχωρισμένο σε βάρος του ακινήτου. Υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, αξιώσεις από παλαιότερες κληρονομιές, δουλείες διόδου και επικαρπία είναι όλα καταγεγραμμένα και όλα επιβιώνουν μιας πώλησης αν δεν τα ελέγξει κανείς. Η Ελλάδα μεταφέρει εδώ και χρόνια τα στοιχεία από τα παλιά υποθηκοφυλακεία στο Εθνικό Κτηματολόγιο, και κατά τη μετάβαση τα δύο αρχεία δεν συμφωνούν πάντα — γι’ αυτό ακριβώς ο έλεγχος πρέπει να γίνεται σωστά και όχι να θεωρείται δεδομένος.
Πολεοδομία, άδειες και βεβαίωση μηχανικού
Για τη μεταβίβαση απαιτείται βεβαίωση μηχανικού ότι στο ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές. Κλεισμένα μπαλκόνια, μετατροπές υπογείων, κατασκευές στο δώμα και προσθήκες χωρίς άδεια είναι εξαιρετικά συνηθισμένες στα ελληνικά ακίνητα και είναι ο πιο συχνός λόγος που μια πώληση κολλά στο γραφείο του συμβολαιογράφου. Αν εντοπιστούν νωρίς, μια πώληση που θα ναυαγούσε γίνεται μια συμφωνημένη προσαρμογή τιμής.
Κατάσταση, επιφάνεια και όρια
Τι εμβαδόν αναγράφει ο τίτλος και τι εμβαδόν έχει πραγματικά το ακίνητο· η κατάσταση του φέροντα οργανισμού, της στέγης, της ηλεκτρολογικής και της υδραυλικής εγκατάστασης· και για τη γη, πού βρίσκονται πραγματικά τα όρια και αν υπάρχει νόμιμη πρόσβαση. Σε οικόπεδα και κτήματα αυτό είναι συχνά όλο το ζήτημα.
Φορολογική και λειτουργική εικόνα
Οφειλόμενος φόρος ακινήτων, δημοτικά τέλη, οφειλές κοινοχρήστων και τυχόν απλήρωτοι λογαριασμοί, ώστε να μη φτάσει τίποτα αφού πάρετε τα κλειδιά.
Πώληση
Δουλεύουμε μέσα από τις δικές μας επαφές και όχι ανεβάζοντας μια αγγελία και περιμένοντας. Όταν προτιμάτε το ακίνητο να μη διαφημιστεί καθόλου — κάτι που ισχύει για σημαντικό μέρος της δουλειάς μας — η πώληση γίνεται ιδιωτικά και οι υποψήφιοι αγοραστές αξιολογούνται πριν τους δοθεί η διεύθυνση.
Η προετοιμασία μετρά περισσότερο από την προβολή. Ένα ακίνητο με τακτοποιημένες βεβαιώσεις, λυμένα πολεοδομικά ζητήματα και επιβεβαιωμένες μετρήσεις πωλείται γρηγορότερα και σε καλύτερη τιμή από ένα πανομοιότυπο που δεν τα έχει, γιατί κάθε εκκρεμότητα γίνεται έκπτωση που ζητά ο δικηγόρος του αγοραστή.
Αγορά
Αν θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο για κατοικία, για επαγγελματική χρήση ή ως επένδυση, μπορούμε να σας προτείνουμε λύσεις σύμφωνα με τις επιθυμίες σας.
Κατοικία
Αναζητούμε αυτό με το οποίο θα ζήσετε στην πράξη — προσανατολισμό και φως, θόρυβο, στάθμευση, την απόσταση από ένα σχολείο, πώς συμπεριφέρεται η γειτονιά τον Αύγουστο σε σχέση με τον Φεβρουάριο. Αυτές δεν είναι λεπτομέρειες που εμφανίζονται σε μια αγγελία.
Εμπορικοί και επαγγελματικοί χώροι
Καταστήματα, γραφεία, εμπορικά κέντρα και κτίρια μικτής χρήσης, που αξιολογούνται με βάση την επισκεψιμότητα, την επιτρεπόμενη χρήση, τη δομή της μίσθωσης και την ποιότητα του υπάρχοντος μισθωτή. Η επαγγελματική μίσθωση στην Ελλάδα διέπεται από διαφορετικό νομικό πλαίσιο από την οικιστική, και αξίζει να κατανοήσετε τη διαφορά πριν υπογράψετε και όχι μετά.
Επενδυτική αγορά
Απόδοση, κίνδυνος κενών περιόδων, το κόστος για να γίνει το ακίνητο μισθώσιμο και πώς θα μοιάζει μια έξοδος σε πέντε χρόνια. Αν η αγορά σας συνδέεται με άδεια διαμονής μέσω επένδυσης, έχετε υπόψη ότι τα όρια και οι επιλέξιμες περιοχές έχουν αναθεωρηθεί περισσότερες από μία φορές τα τελευταία χρόνια — επιβεβαιώνουμε το καθεστώς όπως ισχύει την ημέρα της αγοράς και θα σας πούμε αν η διαδρομή δεν λειτουργεί πλέον για το ποσό που είχατε στο μυαλό σας.
Μίσθωση
Αν θέλετε να μισθώσετε ένα ακίνητο, σας συμβουλεύουμε για την καλύτερη και πιο αποδοτική μίσθωση: το μίσθωμα που θα πετύχει πραγματικά το ακίνητο, τη διάρκεια και τη δομή αναπροσαρμογής που αξίζει να επιδιώξετε, πώς ελέγχεται ο μισθωτής και τη διαφορά σε υποχρεώσεις, φορολογία και διαχείριση μεταξύ μακροχρόνιας και βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι μισθώσεις δηλώνονται ηλεκτρονικά στη φορολογική αρχή, και ένα λάθος εκεί είναι πρόστιμο που μπορεί να αποφευχθεί.
Αγορά από το εξωτερικό
Οι αλλοδαποί αγοραστές χρειάζονται ελληνικό ΑΦΜ πριν υπογράψουν οτιδήποτε και, στην πράξη, ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό. Οι περισσότεροι πελάτες μας από το εξωτερικό δεν παρευρίσκονται ποτέ στην υπογραφή: ένα σωστά συνταγμένο πληρεξούσιο επιτρέπει να ολοκληρωθεί η συναλλαγή χωρίς ταξίδι. Συντονίζουμε δικηγόρο, συμβολαιογράφο, μηχανικό και μεταφραστή, και δουλεύουμε στη δική σας ώρα αντί να περιμένουμε να δουλέψετε εσείς στη δική μας.
Τι κάνουμε και τι συντονίζουμε
Είμαστε διαμεσολαβητές και εκτιμητές. Δεν συντάσσουμε το συμβόλαιο, δεν εκδίδουμε τη βεβαίωση μηχανικού και δεν παρέχουμε νομικές συμβουλές — αυτά ανήκουν σε συμβολαιογράφο, πολιτικό μηχανικό και δικηγόρο, και όποιος σας λέει το αντίθετο πρέπει να αντιμετωπίζεται με επιφύλαξη. Αυτό που κάνουμε είναι να προσδιορίζουμε την αξία, να κάνουμε τον έλεγχο, να βρίσκουμε τον αντισυμβαλλόμενο, να συντονίζουμε αυτούς τους επαγγελματίες ώστε κανείς να μην περιμένει κανέναν και να μένουμε στη συναλλαγή μέχρι να ολοκληρωθεί.
Διακριτικότητα
Οι συναλλαγές ακινήτων αποκαλύπτουν πολλά: τι έχετε, πόσο πληρώσατε, πού μένετε. Για πελάτες που θέλουν αυτά να μένουν περιορισμένα, οι επισκέψεις γίνονται μόνο κατόπιν ραντεβού και αξιολόγησης, τα πρωτότυπα και τα υπογεγραμμένα συμβόλαια μεταφέρονται μέσω της υπηρεσίας μεταφοράς εμπιστευτικών εγγράφων και όχι με courier, και μια νέα κατοικία μπορεί να αξιολογηθεί από τις συμβουλευτικές υπηρεσίες ασφαλείας μας πριν την παραλάβετε.
Συχνές ερωτήσεις
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική και την εμπορική αξία;
Η αντικειμενική αξία είναι το ποσό που υπολογίζει το κράτος με βάση ζώνη, επιφάνεια, όροφο και παλαιότητα· με αυτήν υπολογίζονται η φορολογία μεταβίβασης και ακινήτων. Η εμπορική αξία είναι αυτό που θα πληρώσει πραγματικά ένας πρόθυμος αγοραστής φέτος. Σε περιοχές της Αθήνας οι δύο έχουν απομακρυνθεί πολύ, προς τις δύο κατευθύνσεις, γι’ αυτό προσδιορίζουμε την εμπορική αξία από ολοκληρωμένες συναλλαγές και τη βάζουμε δίπλα στην αντικειμενική πριν συμφωνήσετε σε οποιαδήποτε τιμή.
Μπορεί ένα ακίνητο να πουληθεί χωρίς δημόσια αγγελία;
Ναι, και σημαντικό μέρος της δουλειάς μας γίνεται ακριβώς έτσι. Η πώληση γίνεται ιδιωτικά μέσα από τις δικές μας επαφές και οι υποψήφιοι αγοραστές αξιολογούνται πριν τους δοθεί η διεύθυνση. Τίποτα δεν εμφανίζεται σε ιστοσελίδα αγγελιών, εκτός αν το θέλετε.
Πρέπει να βρίσκομαι στην Ελλάδα για να αγοράσω ή να πουλήσω;
Όχι. Ένα σωστά συνταγμένο πληρεξούσιο επιτρέπει να ολοκληρωθεί η συναλλαγή χωρίς ταξίδι, και οι περισσότεροι πελάτες μας από το εξωτερικό δεν παρευρίσκονται ποτέ στην υπογραφή. Συντονίζουμε δικηγόρο, συμβολαιογράφο, μηχανικό και μεταφραστή, και δουλεύουμε στη δική σας ώρα.
Συντάσσετε το συμβόλαιο ή δίνετε νομικές συμβουλές;
Όχι — είμαστε διαμεσολαβητές και εκτιμητές. Το συμβόλαιο ανήκει στον συμβολαιογράφο, η βεβαίωση στον πολιτικό μηχανικό και η νομική συμβουλή στον δικηγόρο. Αυτό που κάνουμε είναι να προσδιορίζουμε την αξία, να κάνουμε τον έλεγχο, να βρίσκουμε τον αντισυμβαλλόμενο και να συντονίζουμε αυτούς τους επαγγελματίες ώστε κανείς να μην περιμένει κανέναν.
Τι ακριβώς ελέγχει ο έλεγχος ενός ακινήτου;
Τέσσερα πράγματα: τους τίτλους και ό,τι είναι καταχωρισμένο σε βάρος του ακινήτου· την πολεοδομική κατάσταση και τη βεβαίωση μηχανικού· την πραγματική κατάσταση, επιφάνεια και τα όρια του ακινήτου· και τυχόν οφειλές φόρων, δημοτικών τελών ή κοινοχρήστων — ώστε να μη φτάσει τίποτα αφού πάρετε τα κλειδιά.
Μπορείτε να φροντίζετε το ακίνητο μετά την αγορά;
Ναι. Ένα ακίνητο που θα μένει άδειο για ένα μέρος του χρόνου μπορεί να ενταχθεί στην υπηρεσία διαχείρισης ακινήτων και φύλαξης κλειδιών — να επιβλέπεται, να συντηρείται και να ανοίγει όσο βρίσκεστε αλλού — ώστε η αγορά να μη γίνει μόνιμη έγνοια.
Οργάνωση μιας εκτίμησης
Πείτε μας ποιο είναι το ακίνητο και τι προσπαθείτε να αποφασίσετε. Θα σας πούμε τι περιλαμβάνει ένας σωστός έλεγχος, πόσο κοστίζει και — αν η απάντηση είναι ότι δεν πρέπει να προχωρήσετε — και αυτό. Είμαστε διαθέσιμοι οποιαδήποτε ώρα και η πρώτη συζήτηση δεν σας δεσμεύει σε τίποτα.